宋卫平的农林小镇是怎么做的？进入农业的极佳方式

　　绿城创始人宋卫平谋划十五年全产业链布局的蓝城小镇，约80%与农业有关联，且60%的建设驱动来自于农业；并提出“百镇万亿”计划，十年之内建设百个小镇实现万亿销售额。

　　宋卫平之农林小镇

　　小镇规划：5-10年做出5-10个小镇样板；注重城乡要素融合，城市、农民各占一半，一个小镇三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设；形成3万人的小镇；

　　小镇定位：上海，杭州，北京等产业基础好的城市周边；

　　模式创新：基础农业配套&为返乡创业的人提供产权保障，有效抑制人口流出；

　　相关布局：在2012年，以嵊州现代农业综合体作为模板，在其他地区复制；并通过加盟的方式迅速扩张；计划通过三个阶段（历时10年）来完成集产业、科技、贸易、会展、休闲和文化为一体的农业综合体的整体上市。目前其从生产到销售的农业链条已初具雏形，且有绿城教育、医疗、农业等多重配套支撑；

　　运营方式：通过建立社群来培养未来镇民实现自治；同时设立小镇基金，用于支持小镇建设和产业发展;并计划通过房地产开发带动周边的农业改造（转向高科技化），将周边农民转化为现代农业工人，从而构建起可持续发展的产业。

　　背景：国内巨头纷纷进入农业

　　宋卫平的蓝镇之外，国内正在进入农业的巨头，还有不少。

　　恒大依托于其足球队、品牌、渠道、资金等多重优势，以全产业链的形式进入农业。截至2014年，已投资近70亿元建有22个生产基地，并计划投资超过1000亿全面布局大兴安岭生态圈。

　　商业巨头们如阿里巴巴、京东、联想、网易等也纷纷涉足农业地产；如阿里巴巴的"聚土地"，将土地流转与电子商务结合起来，通过互联网私人订制农场落地，目前绩溪已有超过400亩土地被认购。

　　此外，万科近日也表示将考虑发展乡村市场。

　　农林小镇：进入农业的极佳方式

　　从目前的发展局势看，农业地产主要有以下三种方式：

　　1.  收并购及合作方式进入：此种方式适用于非农业为主业的企业，有利于降低进入成本和风险；

　　2.  全产业链进入：如恒大，此种模式有望获得长期的稳定回报，但是投资周期长，需要企业拥有较强的资金和资源整合能力；

　　3.  农业综合体的形式进入：如绿城的蓝城小镇，此种模式主要将各产业进行融合渗透，拓展农村消费市场和旅游市场。

　　作为创业企业，以蓝城的这种方式进入农业，为最佳。

　　农业地产之发展前景

　　1.  农业虽非暴利行业，但回报整体较稳定；

　　2.  存在刚性需求，市场容量较大；

　　●  新常态下，劳动力结构不断优化，城市农民工返乡趋势渐明；如拥有800万务工人口的重庆，目前保持稳定回流态势，市内就业的农民工已超过市外近100万人；

　　●  在不到20年时间内，城镇化进程至少促成乡村20%耕地转化，空心村将会转移。

　　3.  老龄化的加速、以及社会福利的增加，回归自然的诉求，市场潜力大；

　　●  全国老龄化程度加速，据统计，截止到2015年底，上海老龄化人口占比近30%。

　　图：65岁老龄人口预测

　　4.  在国家大力推动现代农业和新型城镇化的背景下，未来农村将成为以现代农业为支撑的小村镇；现代农民和休闲度假高端消费人群，对住宅的需求也将会迅速增加。

　　●  从图表可以看出，乡村逐渐向城镇化靠拢；另外，建设部、国家发展改革委、财政部明确提出，到2020年，将培育1000个左右特色小镇；一定程度将加速农业地产的发展。

　　图：2012年以来乡镇建设变化趋势

　　5.  大量社会资本的涌入和食品安全问题等综合作用，将加速行业整合，形成行业相对垄断，进而产生超额利润和暴富的机会。

　　前景可观，但要注意控制风险

　　农业地产虽然前景可观，但是风险也不容小觑。为防风险，应做到以下几条：

　　在外部布局上，最好先选择产业基础不错的城市周边，且区位交通条件便利的地方，与整个区域发展形成互动，获得较为广泛的客源；

　　同时配套要聚焦，如将城市中心的重要配套融入，形成良性的循环社区，最大限度地缩小居民对配套的共用性需求；

　　此外，要注意规避同质化，注重盈利模式的创新，以达到真正的可持续发展。